濒临极限！澳洲央行还要加息多久？
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前言
利率上调VS房地产市场下跌
抵押贷款借款人的困境
加息还要来几次？
结语
前言
澳洲央行2023年的首次议息会议将于一个月后的2月7日召开。
尽管董事会在去年12月的会议上首次讨论了是否暂停今年激进的加息，但同时提出警告说，不确定的经济前景为2023年进一步紧缩政策留下了可能性。
利率政策的变化，不仅在过去的12个月里让房地产市场经历了戏剧性的跌宕起伏，如果贯穿整个疫情期间，它更将广大的澳洲人带入了一个不可预见且濒临失控的局面。
如今，不仅房地产市场的卖买双方，更有数不尽的抵押贷款借款人都屏住了呼吸，等待着新年第一只靴子落地的声音。
利率上调VS房地产市场下跌
澳大利亚央行(RBA)在疫情期间将利率降至前所未有的0.1%。
随后从去年5月之后，澳央行开启了一轮几十年来最激进的加息操作，现金利率连续上调8次，截至去年12月现金利率一跃升至3.10%。
与此对应的是，澳洲房价应声回落，去年全年下跌5.3%，这是自2018年以来全国房屋价值首次出现下跌。
这也是自2008年以来最大的年跌幅，当时在全球金融危机和连续加息的影响下，房价下跌了6.4%。
2022年房屋价值在四月份前普遍上涨，随着加息周期到来，房价急转直下。
CoreLogic的研究主管Tim Lawless称，CoreLogic的系统显示，全国房屋价值在5月7日达到峰值，那时现金利率从最低点才开始回升。
自后全国指数自高点下跌了8.2%。
首府城市房价自年度高点平均下跌了8.6%，年度跌幅6.9%。
其中悉尼和墨尔本的年度跌幅最大，分别为12.1%和8.1%。
墨尔本下跌幅度几乎抹去了前期全部涨幅，房价仅比2020年3月的水平高出1.5%。
除了房价下跌，房屋销售周期也变长了。
2021年圣诞前期首都城市的房屋在20天左右就售出了。去年底市场上的中位数时间已经增加到31天。这导致卖家折扣率从一年前的3.1%激增到2022年底的4.2%。
加息导致的市场低迷不仅加剧了潜在买家的观望情绪，同时也使得卖家也趋于谨慎。卖家不愿在这时测试市场，过去四周首府城市新挂牌的房屋数量比一年前减少了近31%。
截至2022年，公布的房屋供应水平大大低于去年，也远低于前五年的平均水平。
房屋销售也同步下降。去年第四季度首都城市的住宅销售预计比去年同期下降30.1%，比前五年的平均水平低9.2%。
2023年的第一个挑战将出现在2月初到复活节期间。
往年这是澳洲挂牌量出现季节性激增的时期。
如果这个模式在今年继续，那么一旦2月加息成为实事，进而导致市场购买进一步下降，那么我们可以看到在房价上的负面反应更加深化。
房屋抵押贷款借款人的困境
利率的变化牵动着另一批更广泛的人群的心——房屋抵押贷款的借款人。
一方面，房产作为大多数人人生最重要的资产，是衡量家庭财富的重要指标。
受工资增长缓慢和高通胀的拖累，澳洲人的生活消费正在面临挑战，而房产贬值更使人们的消费信心达到了上世纪90年代初经济衰退以来的最低水平。
更有甚者，疫情前后现金利率的巨大变化在2023年迫使借款人在本已经捉襟见肘的财务情况下再次受到冲击。
去年11月澳央行行长Philip Lowe向那些被利率预测“诱导”澳大利亚贷款人道歉。
在利率低点时，澳央行发表预测称利率将维持在低位，直到2024年。
然而，2022年还没有结束，从5月开始利率就一路从0.1%飙升到了3.1%。
澳大利亚上一次利率高于3%是在2012年10月，当时澳洲房价中位数略低于52万澳元。现在澳洲房价中位数已攀升至近71万澳元。
以典型的50万澳元抵押贷款为例，借款人平均每月必须多出834澳元才能偿还贷款，而拥有150万澳元抵押贷款的人每月必须多出令人咋舌的2501澳元。
在疫情期间，澳储行提供的超低现金利率推高了短期固定利率贷款数量，申请固定利率抵押贷款的购房者比例从往常的15%飙升至46%。
截至去年10月初，价值约2.1万亿澳元的总贷款额中有35%左右为固定利率抵押贷款。
其中约有65%的住房贷款，合计4780亿澳元将于2023年底前到期。
经济学家预测，固定利率的巨大悬崖在利率攀升下会导致在2023年发生“抵押贷款压力急剧上升”。
在当前3.1%的现金利率下，住房贷款支出占家庭可支配收入的比例已达到十年来的最高水平。
再加上不断飙升的电价、顽固的汽油价格和摇摆不定的杂货成本，2023年任何一次利率上调都将导致家庭消费进一步减弱。
另一个结果是随着一些面临较大经济压力的房主被迫出售，房地产市场可能进一步恶化。
加息还要来几次？
澳洲央行加息何时结束，目前有两种说法：
2023年只会再加息一次
联邦银行(CommBank)澳大利亚经济学主管加雷斯·艾尔德(Gareth Aird)认为，澳央行的紧缩周期已接近尾声，预计23年第一季度将进一步加息，这将使现金利率升至3.35%。
“从那以后，澳央行将会按兵不动，因为需求增长放缓预计将导致通胀在2023年下降。”他说。同时他认为劳动力市场和工资增长的演变是抑制通胀的关键风险。
2023年仍有三次加息机会，最终将在2024年再次降息
西太平洋银行(Westpac)的专家比尔•埃文斯(Bill Evans)则预计澳央行将在2月和3月分别加息25个基点，5月还将进一步加息，以实现‘重建低通胀’目标。
“我们对2023年经济增长1%的预测意味着，经济放缓将在下半年尤其严重，从而排除了进一步收紧的必要性。”
“这意味着，如果通胀下降到澳大利亚央行可以接受的水平，我们认为可以在2024年降息。”他表示。”
目前金融机构对加息峰值的预测在3.35%-3.85%间。3.85%是自2012年3月以来从未出现过的水平。
当然，最终决定取决于澳大利亚央行。
"澳央行预计未来一段时间将进一步升息，但不是在预先设定的路线上，"央行行长菲利普·洛(Philip Lowe)在上次货币政策声明中表示。它正在密切监控全球经济、家庭支出、工资和价格制定行为。
“未来加息的规模和时机将继续取决于即将发布的数据，以及委员会对通胀和劳动力市场前景的评估。”
此前，澳大利亚央行对其预计在2024年之前不会加息的预测做出了对澳洲人来说是灾难性的举动，我们期待澳洲央行能从澳洲人的痛苦中汲取经验。
结语
利率政策是澳洲央行调节经济的重要手段。
在疫情可怕但确定向下的经济形势下，澳洲央行采取了措施帮助国家和澳洲人度过难关。
2023年的经济形势不同于疫情期间，它的可怕在于需要在未知中摸索，因而前行的方向可能与已经发生或正在酝酿的形势背道而驰。
如果2022年的变幻是对比鲜明的一年，那么2023年的未知可能埋伏了险象环生。
明确的一点是，绝大多数的普通澳洲人已经尝到了加息的苦并希望利率尽快企稳。
我们相信它是一系列事态好转的反应，也是另一系列事态好转的起点。
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